Vivere a Berlino: meglio comprare casa o continuare a stare in affitto?

La guida per chi vuole capire se conviene comprare casa o meglio rimanere in affitto

Berlino è una delle più multiculturali e vivibili città del mondo. Ma questa metropoli non è solo la capitale della Germania, è di più. È l’atteggiamento speciale verso la vita che attrae sempre più persone, soprattutto i giovani. La città sta crescendo, questo anche perché molte compagnie hanno il loro quartier generale situato qui a Berlino e molti giovani professionisti vengono in città. Ma tutti quelli che si trasferiscono a Berlino capiscono in fretta quanto complicato sia il mercato immobiliare e quanto in fretta i prezzi si siano alzati negli ultimi 5 anni. Ecco perché non sono solo i nuovi arrivati a chiedersi se sia meglio comprare invece di affittare.

Possedere una proprietà aumenta la ricchezza, affittare è uno spreco di soldi

In breve, possedere una proprietà è meno costoso a lungo andare. Perché? In media l’affitto rappresenta il 3,6% del costo totale del prezzo della proprietà e può incrementarsi sempre di più con il passare degli anni (per esempio, a causa di una rivalutazione contrattuale dell’affitto). Possedere un immobile costa meno a lungo termine, con un tasso di interesse più i costi di manutenzione di circa 1,5/2%. Che altro? Possedere una casa porta anche un potenziale grande aumento di valore. Al contrario, se si continua a pagare l’affitto, i soldi vanno sprecati. Per renderlo più chiaro, ecco alcune cifre:

Presumendo che al mese si paghi 1.200 € di affitto, questo vuol dire che in un anno si debbano 14.400 € al proprio locatore. Con l’incremento dell’affitto del 3% all’anno, che è possibile secondo alcuni contratti, si pagheranno 1.236 € al mese nel secondo anno. Dopo cinque anni, l’affitto mensile sarà di 1.351 €. Calcolato sull’anno, sono 16.212 €. Mentre l’affitto aumenta nel tempo, le rate mensili del mutuo rimangono le stesse. Dopo l’ammortamento dei costi di acquisto, che spesso si ottiene dopo due o tre anni, il vostro patrimonio aumenta.

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Comprare o affittare? Questo è il dilemma

Se si è incerti se comprare o continuare ad affittare, le seguenti domande aiuteranno a farsi un’idea.
· Vuoi stare in Germania per un lungo periodo di tempo?
· Hai un lavoro sicuro e un reddito sicuro per i prossimi anni?
· Avrai bisogno di attingere dai tuoi risparmi nel futuro prossimo?
· Ci sono acquisti importanti da fare nei prossimi anni?
· Vuoi vivere nella tua casa o preferisci affittarla?

Se volete essere flessibili in futuro e non investire i vostri soldi a lungo termine, l’affitto potrebbe essere l’opzione giusta per voi. Se l’idea invece è quella di rimanere in Germania per almeno tre anni e si ha un reddito regolare, ma si paga un affitto alto, si dovrebbe assolutamente pensare a comprare un proprio appartamento.

Esempio: L’affitto mensile è di 1.000 €. La stessa proprietà ha un valore di vendita di 300.000 €. L’affitto aumenta del tre percento ogni anno. Anche il valore della proprietà cresce del tre percento ogni anno. Immaginate di voler rimanere in questa proprietà, che è situata a Berlino, per 10 anni. Il risultato: Se si comprasse oggi questa proprietà invece di continuare ad affittare, il proprio patrimonio crescerebbe di 135.870 € nei prossimi dieci anni. L’acquisto anticipato per questa proprietà è di 27.210 €. Considerando l’aumento di valore della proprietà, le spese di interesse, il costo di mantenimento e il risparmio sull’affitto, si avrebbero già pareggiato i costi dopo due anni. Con il Hypofriend Rent-or-Buy-Calculator, si può facilmente e velocemente scoprire se comprare o affittare ha più senso per costruire la propria ricchezza nel tempo.

I prezzi degli immobili e i costi aggiuntivi per l’acquisto a Berlino

A Berlino, i prezzi degli immobili sono cresciuti costantemente negli anni. A inizio 2010, i compratori pagavano circa 1.550 € al metro quadro della proprietà in questione, ma a inizio 2021 il prezzo era di 5.020 €. Questo rappresenta una crescita del 223,87%. La situazione è simile per i nuovi edifici. Secondo il Guthmann Estate, dieci anni fa i compratori pagavano 2.970 € al metro quadro. Adesso pagano 6.790 €.

A primo impatto, l’aumento del prezzo d’acquisto a Berlino è estremo. In ogni caso, è importante sottolineare che Berlino ha iniziato da un livello estremamente basso. Altre città tedesche importanti erano molto più costose. A Monaco nel 2020, il prezzo d’acquisto medio per una proprietà era già più di 7.600 € al metro quadro. Per i nuovi edifici invece era già 8.500 € al metro quadro.

Chiunque voglia comprare un appartamento a Berlino non dovrebbe dimenticare i costi aggiuntivi per l’acquisto. Questi costi sono per esempio per il notaio, per il catasto e anche per la tassa di proprietà e per le spese di intermediazione. Fino a dicembre 2020, i compratori a Berlino dovevano calcolare anche i costi extra, pari al 15,14%. Grazie al cambiamento della legge sulle commissioni di intermediazione alla fine del 2020, ora quando si compra attraverso un agente immobiliare è solo del 11,57%, altrimenti solo l’8%.

Le commissioni sono costituite da:
· Imposta sul passaggio: 6%
· Notaio e registrazione catastale: 2%
· Commissioni per l’agente (se la proprietà è mediata da un agente immobiliare): 3.57%

I potenziali compratori dovrebbero considerare che le banche raramente finanziano le spese aggiuntive. Normalmente, i costi aggiuntivi devono essere pagati al di fuori del denaro risparmiato. Di conseguenza, è importante che i compratori sappiano esattamente cosa possono permettersi. Hypofriend ha sviluppato un calcolatore del budget per questo scopo, il quale può essere usato dai potenziali compratori per determinare il quadro finanziario in pochi minuti.

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Come scoprire quanto ti puoi permettere

Per scoprire quanto ti puoi permettere, puoi usare il Hypofriend Budget-Calculator. È pensato per aiutare i potenziali compratori a calcolare il loro budget in soli pochi minuti.
Quando pianifichi il budget per la tua proprietà, dovresti tenere a mente le seguenti regole:
· Devi essere in grado di pagare le rate mensili del mutuo con il tuo reddito netto;
· Dovresti avere abbastanza risparmi per coprire i costi d’acquisto proveniente dalle tue risorse.

In linea generale, ci sono due grandi moltiplicatori che determinano il massimo che ti puoi permettere, ovvero il rapporto tra mutuo concesso e reddito percepito (Loan-to-income, LTI) e il rapporto tra mutuo concesso e valore dell’immobile (Loan-to-value, LTV). Normalmente il tuo LTI prevede che puoi prendere in prestito 100 volte il tuo reddito netto mensile, mentre il massimo LTV è normalmente del 100%. Inoltre, più il tuo reddito è alto e più il LTI è basso, più il LTV sarà alto. Allo stesso tempo, più basso è il LTV, più alto sarà il LTI.

Per calcolare il tuo reddito netto, devi detrarre tutte le spese mensili ricorrenti. Queste spese possono essere gli alimenti, il mantenimento dei figli, i redditi da locazione, il capitale fisso e altri pagamenti. Dopo aver determinato il tuo reddito, devi sottrarre da esso le spese mensili. Ma fai attenzione: puoi escludere il tuo affitto precedente perché verrà omesso se vivi nella tua proprietà.

Un altro fattore che determina l’importo del tuo mutuo è l’età. Se la tua pensione è ancora lontana, puoi stabilire una tassa di rimborso bassa. Di conseguenza, pagherai meno ogni mese. D’altra parte, se ti mancano solo 20 anni alla pensione, dovresti aumentare il rimborso cosicché da finire di pagare il mutuo prima della pensione. Questo aumenterà il carico mensile e potresti essere in grado di permetterti di meno.

Assicurarsi di trovare il mutuo giusto per la tua situazione

Se hai deciso di comprare una casa tua, devi pianificare bene il tuo mutuo. È importante prendere in considerazione la tua situazione familiare e i tuoi piani per il futuro. Sfortunatamente, accade molto spesso che la banca non ti avvisi su queste questioni importanti.

Un consulente indipendente sul mutuo come Hypofriend ti aiuterà a trovare il miglior mutuo per te e per la tua situazione. Il consulto si basa su una conoscenza approfondita del settore finanziario. Le decisioni finanziarie importanti sono presentate in un modo per la quale risulti facile per il cliente comprendere e seguire. Mentre gli altri broker mostrano interesse solamente su tasse e piani di rimborso, Hypofriend spiega come le tue decisioni influenzano le tasse ipotecarie e come puoi ottimizzare la tua situazione finanziaria.

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Immagine di copertina: Pixabay / ThomasWolter