Berlino sempre più ambita: servono 80.000 nuovi appartamenti nei prossimi 4 anni
In Europa Berlino è da anni una delle mete più calde dell’immigrazione. Negli ultimi 5 anni la città si è arricchita di 220.000 nuovi “berlinesi” ed altri 145.000 arrivi sono previsti da oggi al 2020, quando la città sfiorerà i quattro milioni di abitanti. Si tratta per la maggior parte di cittadini tedeschi altamente qualificati che si trasferiscono nella capitale per lavoro, dipendente o indipendente, attirati dalla sua immagine di città fresca, giovane e a misura d’uomo. Sebbene positivi per l’economia della città, questi flussi influiscono negativamente sulla già precaria “questione casa” perché ad un aumento della domanda non corrisponde un conseguente incremento dell’offerta, bensì un’impennata dei costi degli appartamenti in affitto ed in vendita.
Servono nuove costruzioni. Al congresso tenutosi il 4 aprile al Tempodrom, Andreas Geisel, senatore per lo sviluppo di Berlino (SPD), ha dichiarato che per stare dietro alla crescente richiesta di alloggi, la città avrebbe bisogno di 20.000 nuovi appartamenti all’anno per i prossimi 4 anni, per un totale che dovrà avvicinarsi se non superare le 220.000 unità abitative totali. Gli spazi in città, sostiene Geisel, non mancano. Difficile dargli torto dato che negli ultimi anni abbiamo assistito alla riconversione di vecchie aree industriali (per esempio il Freudberger Areale a Friedrichshain), di aree ferroviarie dismesse (la parte nord di Mauer Park) e addirittura di cimiteri.
Il problema delle case popolari. La criticità della situazione viene accentuata dalla crescente diseguaglianza sociale fra chi può permettersi i nuovi affitti e chi non può, ovvero la maggior parte di coloro che hanno contribuito al successo di immagine di Berlino. La gentrificazione genera tensioni sociali e malcontento. La necessità però può risultare più alta di quanto preventivato. Molte sono ormai le voci che, come quella dell’architetto Hans Kollhoff, richiedono un nuovo piano di edilizia popolare sulla falsariga di quello della Repubblica Democratica Tedesca. Stando a un recente studio dell’istituto Arge Kiel, 175.000 appartamenti, il 10% del totale, costruiti fra gli anni ’50 e ’70, sarebbero da demolire, poiché il loro ammodernamento ai parametri energetici previsti dagli accordi internazionali sottoscritti dalla Germania non è economicamente conveniente per la città. Una loro eventuale demolizione comporterebbe un enorme costo sociale in quanto, come riferito dal Berliner Mieter Verein, il costo dell’affitto al metro quadro salirebbe da 6-8 € a 13 € netti.
L’ambiguità dell’amministrazione. Berlino, e la Germania in generale, è interessata da una forte bolla immobiliare causata dai bassi tassi di interesse applicati dalla Banca Europea, che agevolano la concessioni di mutui da parte delle banche. Un processo pericoloso, viste le somiglianze con la crisi dei mutui che ormai 6 anni fa ha affossato l’economia mondiale, ma pur sempre importante per la città e le sue casse. Un programma edilizio come quello sostenuto da Geisel e Kollhof significa generare nuove entrate da tasse e permessi edilizi: a confluire nelle casse statali sarebbe un’enorme quantità di “denaro fresco” probabilmente superiore a quello che negli ultimi 4 anni ha già significato un incremento di 360 milioni di euro, un sesto del suo valore totale. Si configura così una forte dicotomia fra chi parla di aumentare l’offerta (Geisel SPD) o chi spinge per rispettare la diversità sociale della città (von Dassel CDU) ed il governo che approfitta della bolla e delle entrate che questa genera.
Quali sono le soluzioni? Spingere per la costruzione di nuovi appartamenti e rischiare di alimentare la già crescente tensione sociale o disinnescare la situazione in una fase di aumento dei consensi della destra populista in città (stimata al 10%) e rinunciare ai benefici immediati del boom immobiliare? Stiamo pur sempre parlando di un’amministrazione cittadina che, anche se con il fine di migliorare la città, è corresponsabile e prima beneficiaria di questa bolla: può questa ignorare presenti e futuri introiti a favore di una politica di edilizia a basso costo sociale? Di fronte ad un profilarsi di provvedimenti fra loro contrastanti come le leggi contro le case-vacanze da una parte e i provvedimenti a favore della costruzione di nuovi alberghi e lussuosi complessi abitativi dall’altra, il comune di Berlino non sembra in grado di applicare un piano unitario, che risolva l’ambiguità e porti avanti una politica omogenea sulla casa: rimane da sperare che una soluzione esista e che Berlino non venga schiacciata dal peso del suo stesso successo.
Foto di copertina © Sascha Kohlmann – Berlin – CC BY-SA 2.0
