Berlino, ora gli affittuari potrebbero dover pagare gli arretrati

Annullato il Mietendeckel, la legge che imponeva un tetto sugli affitti, molti inquilini sono preoccupati del fatto di dover restituire i soldi risparmiati. Fabrizio Selvaggi, agente immobiliare a Berlino, ci chiarisce tutti gli aspetti che più preoccupano i cittadini

Con una sentenza emanata giovedì 15 aprile, la Corte costituzionale federale di Karlsruhe ha dichiarato nullo il Mietendeckel, la legge che regolava gli affitti nella capitale. La coalizione rosso-rosso-verde che governa la città aveva introdotto la norma nel febbraio 2020. Dopo l’annullamento milioni di cittadini sono molto preoccupati poiché i proprietari potrebbero richiedere loro indietro i soldi risparmiati sull’affitto in questi mesi. Inoltre è forte la paura per un’impennata senza freni dei prezzi delle abitazioni. Per fare un po’ di chiarezza – e per spiegarci il possibile scenario che si potrebbe creare a seguito dell’annullamento del Mietendeckel – abbiamo intervistato Fabrizio Selvaggi, agente immobiliare proprietario di Real Estate in Berlin, che lavora nella capitale dal 2009.

La situazione degli affitti dopo l’annullamento del Mietendeckel

“Adesso che la legge è stata annullata decade il vincolo delle rigide e antiquate tabelle del Mietendeckel per i nuovi affitti. Queste erano basate sul Mietspiegel (indice medio locale dei costi d’ affitto ndr) del 2013 che a sua volta considerava i dati raccolti tra il 2008 e il 2012. Decade inoltre il congelamento dei canoni e l’imposizione degli affitti in contratti preesistenti cioè quella parte della legge che era scattata a fine novembre 2020” ci dice Fabrizio. Una delle preoccupazioni maggiori degli inquilini è il fatto che gli affitti, adesso, possano aumentare senza nessun controllo. Ma come spiega Fabrizio, nonostante l’annullamento del Mietendeckel “permane il vincolo del Mietspiegel e tutte le regole ad esso connesse. Questo comprende il Mietpreisbremse (letteralmente ‘freno sul prezzo dell’affitto’ ndr) e la regolamentazione sull’aumento degli affitti su base triennale. Quindi ci sarà maggiore autonomia fra le parti ma se le richieste di affitto saranno eccessive si potranno comunque contestare. Col Mietendeckel si trattava di un blocco generalizzato che andava a sovrapporsi al codice civile di diritto privato. Di fatto, dichiarando nullo il Mietendeckel, dal punto legislativo si ritorna allo status quo prima del 23 febbraio 2020″.

Richieste di rimborso da parte dei proprietari e rischio di sfratto

Una delle preoccupazioni maggiori degli inquilini è il fatto di dover restituire quanto risparmiato in questi mesi. Come ci spiega Fabrizio, “i proprietari possono chiedere i soldi degli arretrati. Questo rimborso, però, deve essere specificato nel contratto. Ad esempio negli accordi in cui era indicato il doppio prezzo oppure nei contratti in cui vi è la clausola di rimborso della differenza qualora il Mietendeckel fosse stato dichiarat0 incostituzionale”. Uno degli scenari che si potrebbe creare è il fatto che un inquilino non voglia, o possa, pagare tutta la cifra rischiando lo sfratto. Anche qui Fabrizio ci chiarisce quale situazione si potrebbe creare. “Se un inquilino non dovesse pagare la differenza, oppure non volesse tornare a versare l’affitto pieno – esistono contratti in cui non si richiede il rimborso, ma che esigono il ritorno al prezzo pieno – accumula un arretrato di pagamento. In questo caso bastano due mensilità di mancato pagamento per dare diritto al proprietario di rescindere il contratto per giustificato motivo”.

“Con l’introduzione del Mietendeckel il mercato immobiliare era precipitato nel caos”

Come ci racconta Fabrizio, una volta introdotto il Mietendeckel, il mercato immobiliare era precipitato in un “caos generalizzato”. Si era assistito a una “sensibile diminuzione dell’offerta e a un effetto calmierante degli affitti per appartamenti Altbau o costruiti prima del 2014. Di contro c’era stato un forte aumento dei prezzi per le abitazioni di nuova costruzione. Dal punto di vista della compravendita erano diminuite le richieste per investimenti e aumentate le domande per uso personale” continua Fabrizio. Che ci spiega anche come potrebbe evolversi il mercato immobiliare con l’abrogazione della legge. “Penso che ci sarà un ritorno agli investimenti su larga scala. Ma è anche necessario che il Land di Berlino dia un forte impulso all’edilizia popolare e metta a disposizione tutte le risorse necessarie per costruire nuovi alloggi”.

“I problemi alla base del caro affitti e dell’emergenza abitativa a Berlino hanno alla base due gravi errori commessi dal Governo cittadino. Ma esiste una soluzione”

Fabrizio ci spiega anche le cause dei problemi legati alle abitazioni nella città di Berlino, che hanno inizio ben prima dell’introduzione del Mietendeckel. “Il problema alla radice di questa crisi abitativa e del caro affitti è la mancanza di appartamenti, l’eccessiva regolamentazione, la lentezza burocratica e il fatto che il Governo della città ha commesso due errori enormi in passato. Il primo nel 2004, quando oltre 67.000 abitazioni popolari di proprietà dello Stato sono state svendute a fondi quotati in borsa come Goldmann Sachs o Cerberus. Il secondo è stato non capire in tempo – ed è un fatto che era già evidente nel 2009 – che Berlino stava entrando in un processo di sviluppo vorticoso e che il numero degli abitanti sarebbe cresciuto a dismisura, parliamo di 400.000 cittadini in più in 10 anni. Nei primi anni della decade passata l’amministrazione della città avrebbe dovuto mettere in atto politiche per ‘accompagnare’ questo sviluppo. Invece si è rimasti a guardare e quando si è provato a fare qualcosa era ormai troppo tardi”. Ma una soluzione per uscire dal problema c’è, e si chiama cooperazione. Come ci spiega Fabrizio, infatti, l’unico modo per uscire dalla crisi abitativa è che “tutte le parti in gioco – urbanisti, proprietari, gruppi immobiliari, associazioni degli inquilini, governanti – si riuniscano attorno a un tavolo per stabilire un piano di sviluppo serio per il bene della città, senza egoismi di parte. Se questo avverrà si potrà, entro la fine di questa decade, uscire dalla crisi abitativa che ha attanagliato la città e Berlino sarà finalmente una città moderna e all’avanguardia, nonché, probabilmente, la città più importante dell’Europa continentale”.

Studia tedesco a Berlino o via Zoom con lezioni di gruppo o collettive, corsi da 48 ore a 192 €. Scrivi a info@berlinoschule.com o clicca sul banner per maggior informazioni

Non perderti foto, video o biglietti in palio per concerti, mostre o party: segui Berlino Magazine anche su Facebook, Instagram e Twitter

 

 

Immagine di copertina: Mietendeckel da Pixabay https://pixabay.com/it/photos/berlino-world-clock-alexanderplatz-5289802/