Il tetto agli affitti di Berlino ha dimezzato il mercato immobiliare cittadino

La nuova normativa sugli affitti ha avuto forti ripercussioni sul mercato immobiliare di Berlino

Poco più di un anno fa, il 23 febbraio 2020, il Senato di Berlino ha promulgato la “Legge sui limiti degli affitti nel settore abitativo”. Il cosiddetto “rent cap” prevedeva che, congelando i prezzi degli affitti, anche le persone con un reddito basso potessero permettersi un posto in cui vivere. La decisione è stata a lungo contestata dai proprietari di appartamenti e dalle società immobiliari, mentre per gli inquilini è stata una notizia a dir poco straordinaria. La nuova normativa ha congelato gli affitti del 90% degli appartamenti di Berlino. Secondo la legge, i prezzi degli affitti sarebbero rimasti stabili a quelli di giugno 2019 per i cinque anni successivi. Ma a un anno dalla sua entrata in vigore, che effetti avrà avuto la nuova legge sugli affitti? Sarà questa in grado di resistere nel tempo?

Il prezzo degli affitti è sceso, ma con lui è scesa anche l’offerta

La legge interessa 1,5 milioni di appartamenti.  Gli edifici costruiti dopo il 2014 sono esenti dal limite degli affitti. A partire dal 2022 sarà concesso l’1,3% di aumento annuale per compensare l’inflazione. Dallo scorso novembre alcuni proprietari di casa sono stati costretti ad abbassare il prezzo d’affitto per rispettare i limiti imposti dalla legge. Il tetto massimo è ora di 9,80 euro per metro quadrato. A gennaio 2020 il valore del canone d’affitto era di 10,46 euro, mentre a gennaio 2021 la media dell’offerta di appartamenti costruiti prima del 2014 è scesa a 9,64 euro. Al contempo però, il numero di nuovi edifici che possono beneficiare della riduzione d’affitto è sceso del 30%.

Secondo un sondaggio di Immobilienscout24, l’offerta di appartamenti in affitto sul loro sito è scesa del 7,8% in un anno. Complessivamente però, in un anno l’offerta di appartamenti in affitto a Berlino è diminuita del 19%. Per Rolf Buch, direttore dell’azienda immobiliare Vonovia, l’obiettivo della nuova legge non è perciò stato raggiunto. Sostiene che la decisione del Senato non ha avuto l’effetto desiderato sul mercato, in quanto l’offerta di appartamenti liberi è drasticamente diminuita. Trovare appartamento a Berlino sta diventando sempre più difficile. Jürgen Michael Schick, presidente dell’Associazione immobiliare tedesca, ha affermato che “il limite sugli affitti è una catastrofe per il mercato immobiliare di Berlino”. Questo perché ostacola la costruzione di nuovi appartamenti e la modernizzazione di quelli già esistenti, limitando l’offerta in maniera significativa. C’è chi invece, come Wibke Werner dell’Associazione degli Inquilini di Berlino, ricorda che questo è solo il primo dei cinque anni e che quindi è ancora troppo presto per stabilire gli effetti della nuova legge.

L’istanza di revisione e gli “affitti ombra”

Lo scorso maggio le associazioni di proprietari hanno presentato un’istanza di revisione alla Corte costituzionale tedesca. Per la richiesta si sono basate sul fatto che secondo la Legge solo il governo federale può intervenire nella politica degli affitti. Il verdetto dovrebbe arrivare nei prossimi mesi. Nel frattempo è diventata quasi un’abitudine a Berlino inserire nei contratti degli “affitti ombra” che presentano due prezzi di affitto. Uno rispetta il tetto massimo stabilito dalla nuova normativa, l’altro descrive il prezzo di mercato che il padrone di casa prenderebbe se la legge non esistesse. Con questa trovata gli inquilini devono riconoscere che i loro affitti potrebbero improvvisamente aumentare se la Corte costituzionale si pronunciasse a favore dei proprietari. In tal caso i padroni di casa potrebbero chiedere la differenza indietro. Questo ha reso la ricerca di un posto dove vivere a Berlino ancora più difficile, perché i potenziali inquilini non possono sapere con certezza se un particolare appartamento rientra nella loro fascia di prezzo.

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Immagine di copertina: fotografierende / ©Pixabay / CC0

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